Οι αλλαγές που φέρνουν οι νέες Χρήσεις Γης για το «ξεμπλοκάρισμα» επενδύσεων

Νέες χρήσεις γης ισχύουν  από 29 Ιουνίου 2018  για όλη την επικράτεια της χώρας . Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα,  θεσμοθετούνται  13 γενικές κατηγορίες χρήσεων γης, οι οποίες καλύπτουν τον αστικό και αγροτικό χώρο, σε αντιστοιχία  με τα ισχύοντα  πολεοδομικά σχέδια της κάθε περιοχής. Επίσης ορίζονται και οι νέες  47  ειδικές  κατηγορίες χρήσεων (με τις υποκατηγορίες τους), που καλύπτουν  όλες τις  γνωστές παραγωγικές δραστηριότητες, αλλά και σύγχρονες όπως: ανακύκλωση, εγκαταστάσεις εφοδιαστικών αλυσίδων, τεχνολογικά πάρκα κ.α. Στις ειδικές χρήσεις συμπεριλαμβάνονται  και όλες οι απαιτούμενες λειτουργίες της πόλης όπως: πολιτιστικοί - αθλητικοί – θρησκευτικοί χώροι και άλλες ιδιαίτερες χρήσεις  γης.

 Στόχος του Υπουργείου Περιβάλλοντος  με το νέο Π.Δ, είναι  να καθιερώσει ένα ξεκάθαρο επενδυτικό περιβάλλον, που θα γνωρίζει ο καθένας  α) Τι μπορεί να κάνει  και  β) σε ποια περιοχή, για να μην έχει στη πορεία της επένδυσης <<μπλεξίματα>> με περιβαλλοντικούς, πολεοδομικούς, αρχαιολογικούς, δασικούς και άλλους φορείς.

Επίσης  οι νέες χρήσεις γης , φέρνουν αλλαγές και  στις εμπορικές χρήσεις. Για παράδειγμα στις περιοχές αμιγούς κατοικίας  επιτρέπονται  τα  εμπορικά καταστήματα μέχρι 150 τ.μ, τα τουριστικά καταλύματα μέχρι 30 κλίνες, τα κτίρια στάθμευσης αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους και οι  φούρνοι έως 150 τ.μ..

Ειδικότερα οι νέες πολεοδομικές διατάξεις, για τις περιοχές που υπάρχουν κατοικίες, προβλέπουν τα εξής:

• Ποιες είναι οι γενικές κατηγορίες;

1.     Αμιγής κατοικία.
2.     Γενική κατοικία.
3.     Πολεοδομικό κέντρο - κεντρικές λειτουργίες πόλης - τοπικό κέντρο συνοικίας-γειτονιάς.
4.     Τουρισμός - αναψυχή.
5.     Κοινωφελείς λειτουργίες.
6.     Ελεύθεροι χώροι - Αστικό Πράσινο.
7.     Παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης.
8.     Χονδρεμπόριο.
9.     Τεχνόπολις - Τεχνολογικό Πάρκο.

10. Παραγωγικές δραστηριότητες υψηλής όχλησης.

11. Εγκαταστάσεις Αστικών Υποδομών Κοινής Ωφέλειας.

12. Ειδικές χρήσεις.

13. Αγροτική χρήση.

• Ποια επαγγέλματα μπορούν να στεγάζονται σε  χώρους κατοικίας  και δεν χρειάζεται αλλαγή χρήσης;

Επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται χώροι κατοικίας, για την άσκηση επαγγέλματος,

1. ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας),
2. δικηγόρου
3. μηχανικού
4. Λογιστή
5. Οικονομολόγου
6. Συγγραφέα
7. αναλυτή - προγραμματιστή Η/Υ
8. Κοινωνιολόγου
9. κοινωνικού λειτουργού και

10. δημοσιογράφου.

Προσοχή ! η διάταξη  αυτή  ισχύει εφόσον η άσκηση του επαγγέλματος βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα.

• Τι είναι αμιγής κατοικία και ποιες χρήσεις επιτρέπονται;

Η κατηγορία αυτή είναι η πιο αυστηρή  από τις άλλες κατηγορίες χρήσεων γης. Περιλαμβάνει κυρίως κατοικία και διάφορες άλλες χρήσεις τοπικής σημασίας.

Στις περιοχές αμιγούς κατοικίας επιτρέπεται εκτός από τη χρήση Κατοικίας και Χώροι  Κοινωνικής πρόνοιας, Εκπαίδευσης, Αθλητικές Εγκαταστάσεις, Θρησκευτικοί χώροι, Πολιτιστικές εγκαταστάσεις (μέχρι 200 τ.μ.) και Μονάδες Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης.

• Επιτρέπονται τα Εμπορικά καταστήματα και Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, με μέγιστη συνολική επιφάνεια καταστημάτων ανά οικόπεδο 150 τμ.
• Τουριστικά καταλύματα μέχρι 30 κλίνες.
• Στάθμευση αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων, με καθορισμό θέσης από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο
• Από τα επαγγελματικά εργαστήρια επιτρέπονται μόνο φούρνοι έως 150 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
• Επίσης επιτρέπονται  Γωνιές Ανακύκλωσης και  Αστική γεωργία - λαχανόκηποι.

• Ποια είναι η περιοχή γενικής κατοικίας & ποιες χρήσεις επιτρέπονται;

Η κατηγορία αυτή περιλαμβάνει εκτός από κατοικία και άλλες κατηγορίες χρήσεων που καλύπτουν τοπικές και υπερτοπικές εγκαταστάσεις του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα καθώς και επιχειρήσεις χαμηλής όχλησης, συνεργεία κλπ.

Ειδικότερα οι περιορισμοί  σε εμβαδό ανά χρήση που τίθενται  στην κατηγορία αυτή είναι οι εξής:

• Για κτίρια ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης μέχρι 1.500 τμ.
• Για πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι 1200τμ.
• Για ιδιωτικές κλινικές μέχρι 100 κλίνες
• Για εμπορικά καταστήματα, Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών και Υπεραγορές τροφίμων μέχρι 1.500 τμ.
• Για  καταστήματα Εστίασης μέχρι 300 τ.μ.
• Για αναψυκτήρια μέχρι 200 τ.μ.
• Για τουριστικά καταλύματα μέχρι 150 κλίνες
• Για στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους
• Για συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων  μέχρι 3,5 τόνους μικτού φορτίου ή δυνατότητα μεταφοράς μέχρι 9 ατόμων εκτός φανοποιείων και βαφείων.
• Για αποθήκες χαμηλής όχλησης μέχρι 400 τ.μ.
• Για φαρμακαποθήκες μέχρι 1.500 τ.μ.
• Για αποθήκες χονδρικού εμπορίου χαμηλής όχλησης  μέχρι 400 τ.μ.
• Για επαγγελματικά εργαστήρια μέχρι 400τ.μ.
• Για εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών - προσφύγων και ευάλωτων ομάδων μέχρι 300 ατόμων.

• Τι επιτρέπεται στο Πολεοδομικό Κέντρο;

Η κατηγορία του Πολεοδομικού Κέντρου  αναφέρεται στις κεντρικές λειτουργίες της πόλης και επιτρέπει εκτός από την κατοικία  την εγκατάσταση  κτιρίων με χρήση πολυκαταστήματα, γραφεία, διοίκηση, νοσοκομεία, εμπόριο, χώρους συνάθροισης κοινού/ Συνεδριακά κέντρα, επαγγελματικά εργαστήρια μέχρι 500 τ.μ. χώρους διεξαγωγής τεχνικών-ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων κ.α.

• Ποιοι είναι οι περιορισμοί στα Τοπικά Κέντρα Συνοικίας;

Τα τοπικά κέντρα εξυπηρετούν κυρίως τη λειτουργία της γειτονιάς και  επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων όπως αυτές εξειδικεύονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό: Κατοικία, Ειδική Εκπαίδευση, Πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι 500 τ.μ., Διοίκηση τοπικής κλίμακας, Εργαστήρια φυσικοθεραπείας, Εμπορικά καταστήματα, Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, Εστίαση μέχρι 200 τ.μ., Τουριστικά καταλύματα μέχρι 50 κλίνες και Θρησκευτικοί χώροι.

• Τι επιτρέπεται στις περιοχές με Αγροτική Χρήση;

Ως περιοχές με αγροτική χρήση νοούνται περιοχές που περιλαμβάνουν εκτάσεις γεωργικής γης στις οποίες επιτρέπονται οι παρακάτω ειδικές χρήσεις:  Κατοικία για την εξυπηρέτηση της αγροτικής χρήσης, Τουριστικά καταλύματα μέχρι 30 κλίνες, Βιομηχανικές και Βιοτεχνικές εγκαταστάσεις χαμηλής και μέσης όχλησης, συσκευασίας και μεταποίησης τοπικά παραγόμενων αγροτικών προϊόντων,  Αγροτικές εκμεταλλεύσεις – εγκαταστάσεις,Γωνιές ανακύκλωσης και μικρά πράσινα σημεία, Εγκαταστάσεις ΑΠΕ.

 Προσοχή ! Σε γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας δεν επιτρέπονται άλλες χρήσεις πλην της αγροτικής εκμετάλλευσης - αγροτικής δραστηριότητας, εκτός αν προβλέπονται από ειδική διάταξη νόμου και είναι σύμφωνες με τις κατευθύνσεις του χωροταξικού σχεδιασμού.

• Τι ισχύει για τους Οικισμούς;

Στις περιοχές εντός των οριοθετημένων  οικισμών με πληθυσμό μικρότερο από 2.000 κατοίκους στους οποίους δεν έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός χρήσεων γης, επιτρέπονται οι παρακάτω χρήσεις:

• Κατοικία, Κοινωνική πρόνοια, Εκπαίδευση (Νηπιαγωγεία, Πρωτοβάθμια, Δευτεροβάθμια και Ειδική εκπαίδευση ), Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις, Θρησκευτικοί χώροι,Πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι 600 τμ., Διοίκηση τοπικής κλίμακας,Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας
• Εμπορικά καταστήματα και Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών  μέχρι 150 τ.μ. και υπεραγορές μέχρι 300 τ.μ. και  Γραφεία μέχρι 300 τ.μ.
• Εστιατόρια μέχρι 300 τ.μ., Αναψυκτήρια μέχρι 150 τ.μ., Τουριστικά καταλύματα μέχρι 100 κλίνες
• Στάθμευση αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους,Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας, Πλυντήρια, λιπαντήρια αυτοκινήτων, Συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων
• Αποθήκες χαμηλής όχλησης μέχρι 300 τ.μ., Επαγγελματικά εργαστήρια για γεωργικές, δασικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές και λοιπές  εγκαταστάσεις αγροτικού τομέα
• Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς, Γωνιές ανακύκλωσης και μικρά πράσινα σημεία, Εγκαταστάσεις ΑΠΕ (φωτοβολταϊκά)
• Εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών- προσφύγων μέχρι 100 άτομα.

Προσοχή ! Στους προϋφιστάμενους οικισμούς του 1923 και τους παραδοσιακούς οικισμούς, οι χρήσεις γης μέχρι την έγκριση του πολεοδομικού σχεδίου καθορίζονται σύμφωνα με τις σχετικές για τους οικισμούς αυτούς διατάξεις.

Γραμματή Μπακλατσή - taxydromos.gr